Huis te koop: wie biedt, die bindt… (Odigo Advocaten)

Auteurs: Eva Kindt en Stefaan Desrumaux (Odigo Advocaten)

U kent het gevoel wel wanneer u op zoek bent naar een nieuwe woning en meteen ‘verkocht’ bent. Vervolgens brengt u snel en mogelijks niet weloverwogen een bod uit.

De vraag die zich opdringt is de volgende: is de koop gesloten en bent u met andere woorden gebonden deze verder uit te voeren?

Principes

Er dient enigszins wat nuance te worden aangebracht aan de titel van deze nieuwsbrief. U bent namelijk niet meteen gebonden door uw bod, wel wanneer dit aanvaard wordt door de wederpartij.

Een bod geeft namelijk een wilsuiting weer die aantoont dat u openstaat om een overeenkomst aan te gaan. Echter kunnen hier wel enkele voorwaarden aan verbonden zijn, bijvoorbeeld een termijn van 1 week.

De wederpartij heeft dan maar een termijn van 1 week om het bod te aanvaarden, zo niet, vervalt het bod. In het geval er geen termijn wordt bepaald, wordt door de rechtspraak een redelijke termijn in acht genomen voor een geldig bod.

Eens het bod de wederpartij bereikt, is het bod definitief.

Er dient enkel nog een aanvaarding te volgen en wanneer die volgt, komt de overeenkomst in principe tot stand. Dit geldt voor alle overeenkomsten.

Meer specifiek wordt in het geval van een verkoop van een woning – op het ogenblik dat het bod aanvaard wordt- een koopovereenkomst afgesloten. In het Belgisch recht komt een koopovereenkomst tot stand wanneer er overeenstemming is over de zaak en de prijs (artikel 1583 oud Burgerlijk Wetboek). Wanneer u dus een bod uitbrengt met daarin een vermelding van de zaak en prijs, komt de koopovereenkomst tot stand bij een aanvaarding van de verkoper.

Kan het bod en/of de aanvaarding ook through elektronische weg?

Het bod en aanvaarding kan through e-mail, SMS, WhatsApp … worden uitgebracht.

Bijvoorbeeld: “Beste, ik heb gezien dat het pand in de Doorniksewijk 66 te Kortrijk te koop staat. Graag doe ik een bod voor € 500.000,00. Dit bod is 1 week geldig.” (through SMS naar de verkoper)

Zo oordeelt de rechtspraak en rechtsleer dat een koopovereenkomst tot stand komt bij een bod met daarin de zaak (hier: het pand in de Doorniksewijk 66 te Kortrijk) en prijs (hier: € 500.000,00), gevolgd door een aanvaarding van de verkoper. Beide partijen zijn in dat geval gebonden de overeenkomst verder uit te voeren.

De moeilijkheid in deze situatie is dat er nog geen sprake is van enige ‘echte’ finalisering van het bod, ofwel een onderhandse akte, zoals normaal voorzien wordt bij de aankoop van een woning.

In de periode na de uitwisseling van het bod en de aanvaarding, kan er enige tijd voorbij gaan en dreigt een partij haar verbintenissen niet na te komen, bijvoorbeeld de hypothese waarbij de verkoper zijn woning tweemaal verkoopt of de koper die meent niet gebonden te zijn door zijn aanbod,…

Deze laatste zijn veel voorkomende gevallen in de praktijk.

Nochtans zijn beide partijen effectief gebonden door het bod, ook al werd het bod op een elektronische wijze (through SMS, WhatsApp, e-mail) geuit of heeft de verkoper zijn aanvaarding niet als “Ik aanvaard uw bod” geformuleerd. Bij het laatste kan evenzo een simpele “Okay” volstaan.

Volgens de klassieke argumentatie is er geen sprake van een aankoop van een woning zolang de onderhandse akte nog niet werd ondertekend. Zowel in de rechtspraak als rechtsleer wordt dit weerlegd: een koopovereenkomst afhankelijk maken van een onderhandse akte zou ervoor zorgen dat er afbreuk wordt gedaan aan het consensueel karakter (d.i. wilsovereenstemming is voldoende voor het sluiten van de overeenkomst) van koop.

Daarnaast zijn verdere onderhandelingen tussen de periode van aanbod-aanvaarding en de onderhandse akte geen vrijbrief om aan te wenden dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. De moist vereist enkel dat er wilsovereenstemming is omtrent de zaak en prijs, andere elementen worden eerder gezien als accessoir.

Eveneens het feit dat de overeenkomst niet op papier vastligt, wordt weerlegd. Overeenkomsten die tot stand komen through de elektronische weg worden gelijkgeschakeld met overeenkomsten op papier. Een koopovereenkomst die door middel van bod-aanvaarding op elektronische wijze tot stand komt is dus geldig en bindt de twee partijen.

De onderhandse akte daarentegen is louter een sluitend bewijsstuk dat aantoont dat de aankoop van de woning voltrokken is. Het bod en aanvaarding kan worden gezien als een start van geschrift, die eveneens het start van bewijs levert dat de koop gesloten is.

Wat als een partij zijn/haar verbintenissen weigert uit te voeren?

Indien males in de situatie verzeild raakt waar een partij verzaakt om zijn/haar verbintenissen uit te voeren, zijn de klassieke treatments van toepassing, met title de uitvoering in natura of ontbinding met schadevergoeding.

De verkoper of koper kan naar de rechtbank stappen om de verdere uitvoering van de overeenkomst te verkrijgen. In dat geval dient de koper het volledig aankoopbedrag te betalen aan de verkoper. Natuurlijk dient enige redelijkheid in acht te worden genomen. De situatie kan evenwel tot stand zijn gekomen doordat een partij te weinig financiële middelen heeft en geen hypothecaire lening kan krijgen. In het licht van de figuur van koop is dit allesbehalve efficiënt om de overeenkomst te laten doorgaan.

Indien de verkoper in gebreke blijft om de koopovereenkomst verder uit te voeren (bijvoorbeeld bij het 2x verkopen van het betreffend onroerend goed), kan de koper eveneens dagvaarden om de (gedwongen) uitvoering te bekomen van de overeenkomst, dan wel een schadevergoeding.

Vaak zal de rechter de overeenkomst dienen te ontbinden en een schadevergoeding toekennen ten nadele van de in gebreke blijvende partij. Omdat er wel degelijk een overeenkomst tot stand is gekomen, hebben beide partijen niet meer de vrije loop. De verkoper kan zijn woning niet opnieuw te koop plaatsen en de koper kan op ieder second worden gedagvaard om de aankoopprijs te betalen. In die zin, dient de overeenkomst zo snel mogelijk ontbonden te worden zodat beide partijen van hun plichten kunnen afzien. Vervolgens dient de rechter zich uit te spreken over de schadevergoeding, die dient bepaald te worden aan de hand van de werkelijk geleden of contractueel bepaalde schade.

Bron: Odigo Advocaten